三郎米客——如何選擇商圈位置？這6個點要記??！

　　1、商圈考察

　　一般而言，3天的營業(yè)額要大于月租金。至多是6天。如果一周都收不回租金成本，偏高。至于如何評估每日營業(yè)額，這個就要靠經(jīng)驗了，如果是沒經(jīng)驗的小白，較好的辦法就是評估周邊比較近的十家同類型商鋪的平均值，然后再打個6折。

　　2、商圈檔次

　　商圈檔次幾大類各不相同，我從高到低簡單說說。

　　首先考慮的是城市商業(yè)中心，比如當初的春熙路轟炸大魷魚店，讓我一個小白一戰(zhàn)成名，月純利十萬的業(yè)績直到現(xiàn)在我都沒能超越，真正的出道即高峰。但城市商業(yè)中心也有很多問題，比如租金高，轉讓費高，關系復雜（這個真他媽不是一般復雜，我在春熙路聽到看到的能寫本書了，房東的背景，直接決定了你被各個部門為難的頻率高低。上到城管街道辦，下到保潔物業(yè)電工，甚至小混混回收潲水的，一個環(huán)節(jié)搞不好都是麻煩，我剛開店時又是個外地人，真是是個人就想欺負我一下，較好的店鋪還被人莫名其妙就黑走了，現(xiàn)在雖然不敢說跺一腳四城亂顫，但起碼沒再受過什么窩囊氣）總結一下，城市商業(yè)中心是高成本撬動高收銀，而且競爭白熱化，需要隨時根據(jù)市場調(diào)整，適合大佬或者老司機，不太適合小白。我雖然賭贏了一把，但運氣成分不容忽略。

　　其次是社區(qū)商業(yè)中心，附近主要居民區(qū)，寫字樓或學校集中。另外開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心也歸類為社區(qū)商業(yè)中心。再其次是零售商場，指的是不再城市商業(yè)中心內(nèi)的購物中心，百貨大樓和大型綜合超市等商場，另外，零售商場分已開業(yè)和待開業(yè)，小白千萬不要去賭待開業(yè)，偏大。再下一檔是交通樞紐的商業(yè)中心。個人不待見的是其他封閉通路的商圈。

　　3、營業(yè)面積

　　這個依據(jù)項目而定，一般來講，還是要根據(jù)營業(yè)額決定，比如我在春熙路和另一個老板聊過，他100平米平均一天營業(yè)額6000，我8平米一天也6000，但他在2樓，我在臨街。租金算下來差不多（一般商圈二樓的房租是一樓的一半，但春熙路這種地方，一樓五到十平的叫小金鋪，房租奇高，目前我見過較貴的是3平米3萬月租）。所以我們都賺得很開心。不過這兩種就導致我們的經(jīng)營項目天差地別，他賣可以做下來吃的冒菜，我買打包就走的小吃。如果我倆互換項目，都得賠死。這就是我說的匹配度。

　　同樣面積的商鋪，門頭越寬越好，門頭太窄感覺像小雜貨鋪，不起眼，展示面也不夠，進深再深都不值錢。

　　5、路寬與人流走向

　　分雙向道，單向道，護欄（四車道）。雙向道分值較高，四車道或40米寬道路會影響交通和接近性，道路中間有欄桿，安全島阻隔的主干道分值越低。

　　6、人流量和立地條件

　　立地條件上佳位置就是指各個道路的十字路口，T字路口，三岔路口。在固定人流量的區(qū)域，可以多方面展示無疑是極大優(yōu)勢。

　　而人流量一定要結合人流走向去判斷，上文商圈檔次中把交通樞紐的商業(yè)中心排得比較靠后的一個主要原因就是人流走向人們大多形色匆匆，購買力會相應減弱?！　?/div>